Alles, was Sie über das Grundbuch und darüber hinaus wissen müssen
Inhaltsverzeichnis
Sie möchten eine Immobilie kaufen, oder verkaufen und sind nun auf den Begriff "Grundbuch" gestoßen und fragen sich, was es damit genau auf sich hat? Oder Sie interessieren sich aus reinem Interesse dafür, was das Grundbuch ist und welchen Zweck es erfüllt? In diesem Ratgeber erfahren Sie alles Wissenswerte über das Grundbuch und dessen Funktion.
Was ist das Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke und ihre Eigentümer eingetragen sind. Es wird beim Grundbuchamt geführt, das eine Abteilung des Amtsgerichts ist. Das Grundbuch besteht aus mehreren Abteilungen, die die folgenden Informationen enthalten und ist unter anderem ein wichtiges Dokument für den Immobilienverkauf.
Abteilung I: Eigentumsverhältnisse
Abteilung II: Beschränkungen und Lasten
Abteilung III: Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden
Wer darf das Grundbuch einsehen?
Einsicht ins Grundbuch nehmen, darf jede Person, die ein "berechtigtes Interesse" daran hat. Dies ist in § 12 der Grundbuchordnung geregelt. Somit kann nicht einfach jeder nachsehen, was denn so im Grundbuch eines Bekannten eingetragen ist, sondern nur diejenigen, die auch wirklich dieses sogenannte berechtige Interesse haben.
Was ist ein berechtigtes Interesse?
Ein berechtigtes Interesse liegt dann vor, wenn ein sachlicher Grund für die gewünschte Einsichtnahme vorliegt, der die Verfolgung unbefugter Zwecke oder bloße Neugier ausgeschlossen erscheinen lässt.
Wie kann das berechtigte Interesse nachgewiesen werden?
Der Nachweis für ein berechtigtes Interesse kann mit einem entsprechendem Dokument nachgewiesen werden, welches den Grund für die Einsichtnahme belegt. Dokumente welche die Anforderung erfüllen könnten:
Ein Kaufvertrag
Ein Mietvertrag
Ein Erbschein
Ein Scheidungsurteil
Ein Grenznachweis
Eine entsprechende Vollmacht zur Einsichtnahme
Welche Personen haben üblicherweise ein berechtigtes Interesse?
Folgende Personen haben in der Regel ein berechtigtes Interesse für die Einsichtnahme im Grundbuch:
Der Eigentümer des Grundstücks
Der Inhaber eines eingetragenen Rechts an dem Grundstück
Der Erbe oder Pflichtteilsberechtigte
Der Ehepartner im Zusammenhang mit einer Scheidung
Der Eigentümer eines benachbarten Grundstücks
Der Mieter einer Immobilie
Der beauftragte Immobilienmakler oder Immobiliengutachter
Übrigens: Ein Mieter bekommt nicht die volle Einsicht ins Grundbuch der gemieteten Immobilie. Lediglich die Einsicht in Abteilung I zur Überprüfung der Eigentumsverhältnisse ist gestattet. Ein Auskunftsrecht zur Überprüfung der bestehenden Vermögensverhältnisse des Eigentümers besteht zu keiner Zeit.
Welche weiteren Personen können das Grundbuch einsehen?
Wirtschaftliches Interesse ist ebenfalls ein berechtigtes Interesse, das Grundbuch einsehen zu dürfen. Kreditgeber und Gläubiger dürfen somit das Grundbuch einsehen, wenn eine Immobilie als Sicherheit für einen Kredit gelten soll, oder ein vollstreckbarer Titel gegen den Eigentümer vorliegt.
Außerdem können natürlich Gerichte, Notare, Behörden und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure Einsicht ins Grundbuch nehmen.
Wie kann man das Grundbuch einsehen?
Die Einsicht ins Grundbuch kann nur vorgenommen werden, wenn diese zuvor beim zuständigen Grundbuchamt beantragt wurde. Entweder schriftlich, oder mündlich vor Ort mit gültigem Personalausweis oder Reisepass.
Welches Grundbuchamt ist zuständig?
Das zuständige Grundbuchamt ist jenes, in dessen Zuständigkeitsgebiet sich die jeweilige Immobilie befindet.
Hier finden Sie das für Sie zuständige Grundbuchamt im Großraum Hamburg.
Wofür wird das Grundbuch verwendet?
Die Verwendung des Grundbuchs dient mehreren Zwecken, weshalb mehrere Abteilungen geschaffen wurden, die das jeweilige Thema der Eintragung untereinander abgrenzen.
Feststellung des Eigentums an einem Grundstück
Das Grundbuch ist das einzige öffentliche Register, in dem das Eigentum an einem Grundstück festgestellt werden kann. Die Eintragung im Grundbuch ist ein Nachweis dafür, dass der eingetragene Eigentümer das Grundstück im Volleigentum besitzt.
Feststellung von Belastungen und Rechten an einem Grundstück
Im Grundbuch werden Beschränkungen und Lasten von Grundstücken erfasst. Diese Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs geben Auskunft darüber, ob das Grundstück mit Rechten Dritter belastet ist.
Sicherung von Forderungen
Grundschulden und Hypotheken sind Sicherheiten für die Kreditgeber. Sie werden im Grundbuch eingetragen und geben dem Gläubiger das Recht, das Grundstück im Falle eines Zahlungsverzugs des Schuldners zu verwerten (z.B. die Zwangsversteigerung zu beantragen).
Der Aufbau des Grundbuchs
Das Grundbuch besteht im wesentlichen aus fünf Teilen:
Deckblatt
Auf dem Deckblatt des Grundbuchs (auch Grundbuch Aufschrift genannt), stehen das Amtsgericht, der Grundbuchbezirk, die Nummer des Blattes und etwaige Schließungs- oder Umschreibungsvermerke.
Sofern es sich um Erbbaurechte handelt, besteht der Zusatz "Erbbaugrundbuch", bzw. bei Wohnungseigentum "Wohnungsgrundbuch", "Teileigentumsgrundbuch", oder "Wohnungserbbaugrundbuch".
Bestandsverzeichnis
Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs sind die betreffenden Grundstücke und dazugehörige wichtige Informationen gelistet.
Fortlaufende Nummer
Gemarkung
Flurstücksnummer
Nutzungsart
Größe
Besondere Angaben
Abteilung I
In der Abteilung I des Grundbuchs finden sich alle Informationen zu den Eigentumsverhältnissen der Immobilie. Der Eigentümer, oder die Eigentümergemeinschaft wird dort gelistet und der dazugehörige Eigentumsanteil ausgewiesen, sofern die Eigentümerschaft auf mehrere Personen aufgeteilt ist.
Eigentümer können dabei sowohl natürliche Personen, als auch juristische Personen (z.B. eine GmbH) sein.
Weiterhin wird der Eintragungsgrund erfasst (z.B. Erbschaft, Schenkung, oder Scheidung).
Abteilung II
Alle Belastungen und Rechte - mit Ausnahme der Grundpfandrechte - an einem Grundstück stehen in Abteilung II des Grundbuchs. Belastungen sind Rechte Dritter an dem Grundstück, die z.B. in Form von Wegerechten, Leitungsrechten oder Dienstbarkeiten bestehen.
Die dinglichen Rechte beschreiben dabei das Gleiche, nur aus der Sicht des Dritten, dem diese Rechte eingeräumt sind.
Darüber hinaus finden sich dort außerdem ggfs. besondere Angaben wie Vormerkungen oder Auflassungsvormerkungen, wenn der Eigentumsübergang noch nicht vollzogen ist.
Hier sind einige Beispiele für Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs:
Ein Wegerecht, das einem Nachbarn das Recht einräumt, über das Grundstück zu gehen, um seinen Garten zu erreichen.
Ein Leitungsrecht, das einem Energieversorger das Recht einräumt, eine Stromleitung über das Grundstück zu verlegen.
Ein Nießbrauch, der einem Dritten das Recht einräumt, das Grundstück zu nutzen.
Abteilung III
In Abteilung III des Grundbuchs sind die Grundpfandrechte an einem Grundstück eingetragen. Grundpfandrechte sind dingliche Rechte an einem Grundstück, die dem Gläubiger ein Recht auf Verwertung des Grundstücks zur Befriedigung seiner Forderung einräumen.
Art des Grundpfandrechts: Grundschuld oder Hypothek
Gläubiger: Name und Anschrift des Gläubigers
Betrag: Höhe der Forderung
Rang: Rang des Grundpfandrechts im Verhältnis zu anderen Grundpfandrechten
Besondere Angaben: Weitere Informationen zum Grundpfandrecht, z. B. die Beleihungsgrenze
Grundbuchrechte
In Deutschland werden folgende Grundbuchrechte unterschieden. Diese Grundbuchrechte sind wichtige Rechtspositionen, die den Inhabern des Rechts bestimmte Rechte und Pflichten einräumen.
Eigentumsrecht
Das Eigentumsrecht ist das umfassendste Grundbuchrecht. Es berechtigt den Eigentümer, das Grundstück nach seinem Belieben zu nutzen und zu bewirtschaften. Der Eigentümer kann das Grundstück verkaufen, vermieten oder verpachten. Er kann auch Gebäude auf dem Grundstück errichten oder abtragen.
Erbbaurecht
Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht, das einem Erbbauberechtigten das Recht einräumt, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Das Erbbaurecht wird für einen bestimmten Zeitraum, in der Regel zwischen 75 und 99 Jahren, eingeräumt. Nach Ablauf des Erbbaurechts geht das Eigentum an dem Gebäude auf den Grundstückseigentümer über.
Wohnungseigentum
Das Wohnungseigentum ist ein dingliches Recht, das einem Wohnungseigentümer das Recht einräumt, eine Wohnung z.B. in einem Mehrfamilienhaus zu nutzen und zu bewirtschaften. Das Wohnungseigentum wird im Wohnungsgrundbuch eingetragen.
Sondereigentum
Das Sondereigentum ist ein dingliches Recht, das einem Sondereigentümer das Recht einräumt, einen Teil eines Grundstücks, z. B. einen Kellerraum, eine Terrasse oder eine Garage, ausschließlich zu nutzen und zu bewirtschaften. Das Sondereigentum wird im Wohnungsgrundbuch eingetragen.
Grundbuchänderungen
Grundbuchänderungen sind alle Änderungen der Eintragungen im Grundbuch. Sie können durch Eintragung, Löschung oder Änderung von Grundbuchrechten oder Grundbuchbelastungen erfolgen.
Eintragung
Eine Eintragung ist die Aufnahme einer neuen Eintragung in das Grundbuch. Sie kann z. B. erfolgen, wenn ein Grundstück verkauft wird, ein Erbbaurecht eingeräumt wird oder eine Grundschuld eingetragen wird.
Löschung
Eine Löschung ist die Entfernung einer bestehenden Eintragung aus dem Grundbuch. Sie kann z.B. erfolgen, wenn ein Grundstück veräußert wird, ein Erbbaurecht oder eine Grundschuld erlischt.
Änderung
Eine Änderung ist die Änderung einer bestehenden Eintragung im Grundbuch. Sie kann z. B. erfolgen, wenn der Name des Eigentümers geändert wird oder die Grundschuld an einen anderen Gläubiger abgetreten wird.
Fazit
Das Grundbuch ist ein äußerst wichtiges Dokument für Immobilienbesitzer und -käufer. Es gibt wesentliche Auskunft über die Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Rechte an einem Grundstück. Daher ist es wichtig, sich vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie ausgiebig über das Grundbuch zu informieren. Aus diesem Grund sollte der Grundbuchauszug immer so aktuell wie möglich sein, denn was im Grundbuch eingetragen ist, hat aktuell rechtliche Gültigkeit.
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