Sie möchten wissen wieviel Ihre Immobilie in Hamburg wert ist, wissen jedoch nicht wie Sie den Wert bestimmen sollen? Sie möchten wissen, welche Kriterien eine Rolle spielen und warum der Wert von Gutachtern, Banken und Immobilienportalen oft unterschiedlich festgesetzt wird?
Hier können Sie Ihren Immobilienwert ermitteln
Wir möchten Ihnen einen umfassenden Überblick über die verschiedenen Methoden und Einflussfaktoren geben, die den Wert bzw. den Preis einer Immobilie in Hamburg bestimmen. So können Sie besser verstehen, worauf es ankommt, wenn es um den Immobilienwert geht, und wie Sie diesen möglicherweise positiv beeinflussen können. Ebenso erfahren Sie, warum der Verkehrswert nicht dem tatsächlichen Verkaufs- oder Marktpreis entsprechen muss.
Inhaltsverzeichnis
Was ist der Immobilienwert?
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, oder z.B. im Rahmen einer Erbschaft ermitteln möchten, welche Wertanteile monetär aufzuteilen sind, dann ist es unabdingbar, den Wert der Immobilie zu kennen. Grundsätzlich sind zwei Begrifflichkeiten voneinander zu unterscheiden, obwohl diese recht ähnlich sind: Marktwert und Verkehrswert.
Verkehrswert
Vielleicht haben Sie schon einmal den Begriff "Immobilien Verkehrswert" oder einfach nur “Verkehrswert” gehört. Der Begriff bezieht sich dabei auf den Geschäftsverkehr und ist in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) klar definiert.
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Hintergrund dieser klaren Definition ist, dass der Gesetzgeber einen verlässlichen Standard schaffen wollte, der für die Immobilienbewertung herangezogen werden kann und damit eine gewisse Sicherheit und Genauigkeit bietet, Immobilien einen monetären Wert zu verschaffen. Im Rahmen dieses Standards wurden drei Verfahren geschaffen, die für die Berechnung des Verkehrswerts ggfs. herangezogen werden können - das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren.
Marktwert
Anders als der Verkehrswert, der den allgemeinen, unter normalen Bedingungen erzielbaren Preis einer Immobilie beschreibt, bezieht sich der Marktwert spezifischer auf den Preis, den eine Immobilie in der aktuellen Marktsituation zu einem bestimmten Zeitpunkt tatsächlich erzielen könnte.
Der Marktwert ist stark von Angebot und Nachfrage abhängig und kann durch kurzfristige Markttrends, regionale Entwicklungen oder besondere Käuferinteressen beeinflusst werden.
Warum ist der Marktwert aktueller, als der Verkehrswert?
In Deutschland bekommen sogenannte Gutachterausschüsse über alle notariell beurkundeten Kaufverträge über Immobilien- oder Grundstücksgeschäfte eine Auskunft und erfassen diese in der sogenannten Kaufpreissammlung. Zum Beispiel ist in Hamburg der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für diese Aufgabe verantwortlich und erstellt einmal im Jahr einen Immobilienmarktbericht, der die Kauffälle des vergangenen Jahres auswertet.
Der wesentliche Unterschied ergibt sich vor allem daraus, dass die Faktoren, Zahlen und Ableitungen der Gutachterausschüsse immer auf empirischen Daten basieren und somit das aktuelle Marktgeschehen nur zeitversetzt und nicht vollständig abbilden können.
Methoden zur Ermittlung des Verkehrswerts
Wie bereits beschrieben, kann der Verkehrswert über drei Ermittlungsverfahren berechnet werden. Dabei zu berücksichtigen ist jedoch, dass das angewandte Ermittlungsverfahren auch zum entsprechenden Objekt passt. So ist es z.B. nicht üblich, den Verkehrswert eines selbstgenutzten Einfamilienhauses mit dem Ertragswertverfahren zu berechnen, welcher eher die potenzielle Rendite einer Immobilie als Anlagegut bewertet.
Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren kommt z.B. bei selbstgenutzten Immobilien, wie Einfamilienhäusern zur Anwendung. Es wird ermittelt, wie teuer es wäre, die baulichen Anlagen heute wiederherzustellen und dann in Relation zum Alter der baulichen Anlagen ein Zeitwert errechnet. Dabei spielt vor allem der Baustandard eine wichtige Rolle und auch Sanierungen oder Modernisierungen haben einen wesentlichen Einfluss auf den Zeitwert der baulichen Anlagen. Zusätzlich dazu wird der Wert des Grundstücks separat ermittelt und addiert.
Das Vergleichswertverfahren
Eine der häufigsten und einfachsten Methoden zur Wertermittlung ist das sogenannte Vergleichswertverfahren - insbesondere bei Wohnimmobilien.
Hierbei wird der Wert einer Immobilie anhand von tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte in ähnlicher Lage ermittelt. Die Vergleichsobjekte sollten möglichst identisch in Bezug auf Größe, Baujahr, Ausstattung und Zustand sein. Der Vorteil dieses Verfahrens liegt in seiner Nachvollziehbarkeit und der direkten Orientierung an aktuellen Marktpreisen.
Allerdings kann das Vergleichswertverfahren nur angewendet werden, wenn ausreichend vergleichbare Verkaufsdaten vorliegen. In Regionen mit wenigen Verkäufen oder bei sehr speziellen Immobilien gestaltet sich dies oft schwierig.
Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder vermieteten Wohnimmobilien eingesetzt.
Im Mittelpunkt steht die Frage, welchen Ertrag die Immobilie künftig erwirtschaften kann. Der Wert wird dabei aus den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten berechnet. Anschließend wird dieser Nettoertrag mit einem sogenannten Kapitalisierungsfaktor multipliziert, der die Lage, das Risiko und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen berücksichtigt.
Das Ertragswertverfahren ist besonders dann geeignet, wenn die Immobilie weniger wegen ihres Substanzwertes, sondern vielmehr wegen ihrer Ertragskraft interessant ist.
Eine verwandte und sehr vereinfachte Methode zur Wertermittlung eines vermieteten Objektes ist die Bestimmung über den sogenannten Kaufpreisfaktor.
Einflussfaktoren auf den Immobilienwert
Nachdem Ihnen nun die drei Verfahren der Wertermittlung bekannt sind, möchten wir Ihnen noch die wichtigsten Einflussfaktoren auf den Immobilienwert vorstellen.
Lage
Den größten Einfluss auf den Immobilienpreis hat selbstverständlich die Lage der Immobilie. So hat eine mittelgroße Wohnung im Stadtteil Winterhude nicht selten einen ähnlich hohen Wert, wie z.B. ein viel größeres Einfamilienhaus mit Garten in Hamburg-Eißendorf. Unterschieden wird die Lage nochmal zwischen der Makrolage und der Mikrolage einer Immobilie.
Makrolage
Die Makrolage bezieht sich auf die allgemeine Region oder das Gebiet, in dem sich die Immobilie befindet, beispielsweise die Stadt oder das Bundesland. Wichtige Aspekte der Makrolage sind die wirtschaftliche Stärke der Region, die Infrastruktur, das Bildungsangebot und die allgemeine Lebensqualität.
Städte oder Regionen mit wachsender Bevölkerung und stabiler Wirtschaft bieten in der Regel höhere Immobilienwerte als strukturschwache Gebiete. So ist es nicht verwunderlich, dass die Immobilienpreise in einer Metropole wie Hamburg deutlich höher sind, als z.B. in dörflichen Gebieten in Niedersachsen.
Mikrolage
Die Mikrolage betrachtet die unmittelbare Umgebung der Immobilie, also das konkrete Viertel oder die Straße, sogar die Lage in der Straße. Faktoren wie die Nachbarschaft, die Himmelsrichtung, die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Freizeitangebote spielen in der Mikrolage eine überaus wichtige Rolle.
Eine gute Mikrolage kann den Wert einer Immobilie im Verhältnis zu anderen Immobilien erheblich steigern, selbst wenn die Makrolage weniger attraktiv ist.
Baulicher Zustand, energetischer Zustand und Extras der Immobilie
Neben der so wichtigen Lage ist vor allem der bauliche Zustand ein weiterer sehr wesentlicher Wertfaktor einer Immobilie. Schließlich muss ein potenzieller Käufer in eine gepflegte Immobilie beim Erwerb weniger investieren, als in eine nicht gepflegte, oder z.B. sanierungsbedürftige Immobilie.
Deshalb erzielen Immobilien mit niedrigem oder nicht vorhandenem Sanierungsstau lagebereinigt höhere Preise, als jene mit Sanierungsstau.
Ein weiterer wesentlicher Faktor, der sich auf den Wert einer Immobilie auswirkt, ist der energetische Zustand einer Immobilie. Hat die Immobilie eine gute energetische Bewertung, so lässt sich in der künftigen Bewirtschaftung der Immobilie viel Geld sparen, wenn diese nur wenig Energie benötigt, weil z.B. eine gute Dämmung vorliegt, oder die Fenster eine besonders gute Isolierung aufweisen.
Darüberhinaus spielen auch spezielle Extras einer Immobilie natürlich noch eine wichtige Rolle, wie z.B. ein integrierter Pool, ein Wintergarten, o.Ä..
Häufige Fehler bei der Immobilienbewertung
Der größte Fehler in der Immobilienbewertung - insbesondere bei Privatverkäufen - besteht in der falschen preislichen Einschätzung der Immobilie. Dieser resultiert i.d.R. aus nachfolgenden Gründen, die es zu vermeiden gilt.
Überbewertung durch emotionale Bindung
Besonders Eigentümer, die lange in ihrer Immobilie gewohnt haben und eventuell selbst mit viel Schweiß und Blut gebaut, saniert oder renoviert haben, neigen dazu, den Wert ihres Zuhauses zu überschätzen.
Emotionale Bindungen und persönliche Erinnerungen führen oft dazu, dass der gefühlte Wert höher ist als der tatsächliche Marktwert, den ein objektiver Käufer bereit zu zahlen ist. Somit ist es immer wichtig, eine objektive Perspektive einzunehmen oder einen Fachmann zu Rate zu ziehen, um eine realistische Bewertung zu erhalten.
Vernachlässigung von Markttrends
Der Immobilienmarkt ist dynamisch und unterliegt ständigen Veränderungen. Wer bei der Bewertung aktuelle Trends, vor allem die Zinsentwicklung ignoriert, riskiert, den Wert der Immobilie falsch einzuschätzen.
Kostenlose Marktwertermittlung Ihrer Immobilie in Hamburg
Wie sie sehen ist die Ermittlung des Marktwertes für Ihre Immobilie kein leichtes Unterfangen. Damit Sie keinen Fehler in der Immobilienbewertung machen, nutzen Sie die Chance und lassen Ihre Immobilie in Hamburg von uns einschätzen.
Mit wenigen Klicks übermitteln Sie uns die Angaben rund um Ihr Objekt. Wir melden uns anschließend bei Ihnen mit einer kostenlosen Einschätzung zurück.
Ob der anschließende Verkauf mit einem Immobilienmakler dann für Sie sinnvoll ist, entscheiden Sie selbst.
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