Immobilien gehören seit jeher zu den beliebtesten Anlageklassen und sind für viele Investoren ein wichtiger Bestandteil ihres Portfolios, denn diese Form der Kapitalanlage bietet eine Reihe von Vorteilen: von stabilen und vorhersehbaren Cashflows durch Mieteinnahmen bis hin zu potenziellen Wertsteigerungen im Laufe der Zeit.
Inhaltsverzeichnis
Doch wie bei jeder Investition ist auch bei Immobilien eine sorgfältige Analyse und Bewertung entscheidend, um die richtige Entscheidung zu treffen und langfristig erfolgreich zu sein. Eine der wichtigsten und schnell zu ermittelnden Kennzahlen, die dabei zum Einsatz kommt, ist der sogenannte Kaufpreisfaktor.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor ist ein zentrales Bewertungskriterium im Bereich der Immobilieninvestitionen. Er gibt das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis einer Immobilie und den jährlichen Mieteinnahmen an und bietet Investoren eine einfache Möglichkeit, den Wert und die Rentabilität einer Immobilie zu beurteilen.
Im Wesentlichen hilft der Kaufpreisfaktor dabei, die Frage zu beantworten: "Ist der Kaufpreis dieser Immobilie im Verhältnis zu den erwarteten Mieteinnahmen angemessen?" Ein niedriger Kaufpreisfaktor deutet auf eine potenziell rentable Investition hin, während ein hoher Faktor auf ein höheres Risiko oder eine geringere Rendite hindeuten kann.
Wie wird der Kaufpreisfaktor berechnet?
Die Berechnung des Kaufpreisfaktors ist relativ einfach und erfordert nur zwei grundlegende Informationen: den Kaufpreis der Immobilie und die jährlichen Mieteinnahmen. Die Formel lautet:
Beispielrechnung
Angenommen, eine Immobilie wird für 500.000 Euro gekauft und erzielt jährliche Mieteinnahmen von 25.000 Euro. Der Kaufpreisfaktor wird somit wie folgt berechnet:
Dies bedeutet, dass der Kaufpreis das 20-fache der jährlichen Mieteinnahmen beträgt und sich das Immobilieninvestment nach 20 Jahren amortisiert hat.
Ein niedrigerer Kaufpreisfaktor würde auf eine attraktivere Investition hinweisen, da der Investor in diesem Fall weniger Jahre benötigt, um den Kaufpreis durch die Mieteinnahmen zu decken.
Wie genau ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor bietet einen schnellen Überblick, um ein Investment grob einschätzen zu können, ohne dafür viele Daten heranziehen zu müssen. Wenn es um eine genauere Ermittlung zum Potenzial eines Immobilieninvestments geht, hat dieser jedoch einige Schwächen, die Investoren berücksichtigen sollten.
Eine der Hauptschwächen ist, dass er keine Berücksichtigung der Betriebskosten und Instandhaltungskosten einer Immobilie findet, was zu einer Verzerrung der tatsächlichen Rentabilität führen kann. Die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Makler- Notar- und Gerichtskosten werden ebenfalls nicht berücksichtigt.
Zudem vernachlässigt der Kaufpreisfaktor potenzielle Wertsteigerungen oder -verluste der Immobilie im Laufe der Zeit. Er berücksichtigt auch keine steuerlichen Aspekte, die je nach Standort und Investor stark variieren können.
Des Weiteren werden makroökonomische Faktoren wie Inflation, Zinssätze und wirtschaftliche Bedingungen, die die langfristige Wertentwicklung und die Mietnachfrage beeinflussen können, außer Acht gelassen. Schließlich gibt der Kaufpreisfaktor keine Auskunft über die Liquidität der Investition oder das Risiko, dass die erwarteten Mieteinnahmen nicht realisiert werden können, beispielsweise aufgrund von Leerstand oder Mietausfällen (Mietausfallwagnis).
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor für Hamburg?
Grundsätzlich kann man sagen, dass ein niedriger Kaufpreisfaktor für Investoren interessanter ist, als ein hoher Kaufpreisfaktor. Allerdings preist ein niedriger Kaufpreisfaktor in der Regel ein höheres Risiko ein.
Um zu erfahren, was ein "guter" Kaufpreisfaktor für den Hamburger Immobilienmarkt ist, macht es Sinn einmal auf die aktuellen mittleren Kaufpreisfaktoren für Mehrfamilienhäuser in Hamburg zu schauen.
Hierzu betrachten wir einmal die mittleren Kaufpreisfaktoren der Jahre 2022 und 2023 für Mehrfamilienhäuser in Hamburg.
KPF | 2022 | 2023 |
Schlechte Lage | 25 | 17,2 |
Mäßige Lage | 25,8 | 19,4 |
Mittlere Lage | 30,1 | 22,4 |
Gute Lage | 35,7 | 23,7 |
Bevorzugte Lage | 46,5 | 34 |
Alle Lagen | 31,7 | 23,5 |
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hamburg
Lagebereinigt beträgt der mittlere Kaufpreisfaktor von Mehrfamilienhäusern in Hamburg für das Jahr 2023 somit den Faktor 23,5 und kann als grober Anhaltspunkt betrachtet werden.
Es ist jedoch ebenfalls zu sehen, wie stark sich die Kaufpreisfaktoren von 2022 auf 2023 verändert haben. Das heißt, dass die aktuelle Marktentwicklung, insbesondere die Entwicklung am Zinsmarkt, einen enormen Einfluss auf die Kaufpreisfaktoren hat.
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